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分譲マンションに割高感 首都圏 平均7,344万円、賃料25年分

 首都圏で分譲された新築のマンション価格の割高感が強まっている。東京カンテイ(東京・品川)によると、2018年はマンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新。株価収益率(PER)をもとにした、価格が賃料の何年分に当たるかを表す数値「マンションPER」が18年は24.98となり、調査対象の00年以降で最も高く、住宅が手に届きにくくなっている。  「ミニバブルともいえる08年の高騰期の水準を超えており、普通のビジネスパーソンが想定できる購入予算との差が開くばかりだ」。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は指摘する。回収にほぼ25年かかる計算。賃料に比べ価格の上昇ペースが速く、収益の妙味は薄れている。  18年の平均価格(70u換算)は7,344万円で、前年比9.9%高くなった。平均賃料(同)は24万1,631円で7.4%上がったものの、結果として投資回収に要する期間は17年よりも半年ほど長くなっている。  マンションPERは同じエリア(駅から徒歩20分以内)で1戸あたりの収益性や賃料(築3年未満の物件を対象)との見合いで買いやすさを表す指標だ。価格を現在の評価額、賃料を現在の収益力とし、賃料が変わらないものとして何年で回収できるかを示す。駅別に分譲価格と募集賃料平均値を算出後、比較しやすくするため、専有面積を70uに換算している。  数値が大きいほど収益力は低くなる。20を超えると利回りが5%を切って割高とされる。18年に20を上回った駅は92.1%に達し、24以上が前年より5ポイント増えて57.4%となるなど、割高感が一層強まった。  駅別で最も割高だったのはJR山手線などの渋谷駅で、41.21。投資回収に首都圏平均より16年超も時間がかかる計算だ。平均価格が1億8,619万円で最も高かった東京メトロ銀座線の外苑前駅は37.52で4番目に割高となった。  一方、割安感があるのは、京王相模原線の京王多摩センター駅の15.53、JR埼京線などの武蔵浦和駅の15.62だ。平均より10年近く短い。こうした地域の取得者は住居用の実需がほとんどとみられる。  割高感の高い駅のエリアでは、富裕層が居住用に購入する高級物件以外にも、実需と投資双方のニーズの受け皿となりやすいタワーマンションの開発が相次ぐ。その結果、新築分譲マンションの価格相場を押し上げている格好だ。  仲介大手の野村不動産アーバンネットの藤堂成人ソリューション営業二部長は「都心部で物件を取得できる顧客層は限られてきている」と指摘。そのうえで「投資用不動産の動きは良く、市況の底堅さは続きそうだ」とみる。

日経 2019年05月30日朝刊

 

※ニュースファイルは、新聞各紙に掲載された地域開発関連記事、土地対策や税制など主だったものを日付順に整理したものです。
※転載した記事の末尾には、新聞紙名および日付(朝夕刊の別)等の出典を明示しています。


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