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不動産・住宅関連【新聞各紙記事スクラップ】

賃料頭打ちならばホテルに オフィスから転換 大手も参入

 5月16日、不動産業界で話題となった取引が動き出す。横浜市中区桜木町に不動産会社のテーオーシーが持つ敷地面積約1万uの複合施設が売却されるのだ。JR根岸線の桜木町駅から徒歩1分と利便性はよい。だが、価格は650億円超。「衝撃的な高さだ」と大手不動産会社の幹部は言う。 ■「即決で断った」  なぜ、衝撃的な高さなのか。「(あの値段を前提にすれば)物件全体の収益性を示すNO1(営業純利益)の利回りは3%台半ば。うちにも話は来たが、できれば5%、どんなに悪くても4%台はないととても手は出せない。即決で断った」  不動産市場に流れ込むマネーは土地や建物の価格を少しずつ引き上げ始めている。高収益物件ではなくてもついつい手を出してしまうのは不動産会社の習い性だ。  特に不動産投資信託(REIT)は資産規模が順調に拡大していないと、投資家から「成長期待なし」と判断されかねない。「(株価に相当する)投資口価格が下がるよりは・・・と、多少無理な買い物でも手を出すケースが垣間見られる。静かな物件の争奪戦が不動産価格をじわじわと押し上げる。  ただ、全体的に見れば総じて慎重だ。実体経済が伸び悩んでいれば、物件価格が高騰しても賃料収入は伸びないからだ。  オフィス仲介の三鬼商事(東京・中央)によると、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区)の平均賃料は3月まで39カ月連続で前月を上回った。だが、新築ビルをみると、前年同月比の伸び率は鈍化しており、マイナスに転じた月もある。  1980年代半ばのバブル期ならオフィス賃料などの収益性を無視して物件価格は上昇したかもしれない。キャピタルゲイン(資産売却益)が見込めたからだ。  今は違う。関係者の脳裏にはこれまでの不動産バブルの記憶がまだ鮮明に残っている。「まず、賃料収入による投資リターンが前提だ。これで説明できないような割高な価格で不動産投資に踏み切るところはまずない」(野村不動産)  ならば投資リターンをどう上げるか。これが課題だ。投資物件の収益性を底上げするため、これまでなら考えられないような勝負に出るところも登場してきた。  東京・神田。中小型の雑居ビルがひしめく街の一画で、急ピッチでホテル開発が進む。中堅不動産会社卜ーセイが手掛ける宿泊特化型ホテル「TOSEI HOTEL COCONE(ココネ)」の1号店だ。今冬、地上11階、111室の中規模ホテルが完成する。  女性専用フロアやスローフードを取りそろえた朝食を用意するココネ。ホテル業界では、しばしば「今年の注目銘柄」として話題になる。ただ、それ以上に注目されている理由がある。オフィスビルにするはずだったのをホテルに切り替えたコンパージョン(改装)物件なのだ。訪日客増に期待 卜ーセイが改装前のビルを取得したのは2013年。この時点では「ホテルにしようとは思っていなかった」(平野昇・取締役専務執行役員)。テナントはそこそこ入ってはいたものの、収益性は「ややもの足りなかった」。  建て替えるか−−。新築なら同じ中規模ビルの神田の賃料相場は坪(3.3u)あたり1万5,000円から1万8,000円。テナントは集まりやすくなるかもしれないが、満室になったとしても賃貸利益は年間1億円から1億3,000万円にとどまる。投資した金額から考えればまだ十分ではなかった。  そこで選択したのがホテルヘの建て替えだった。これまでトーセイはホテルを買収したことも運営したこともなかったが、確かにホテルは魅力的だった。  立地に恵まれた神田なら宿泊料金は1部屋あたり1万〜1万2,000円。稼働率80〜90%で計算すれば年間3億円から4億円の収益が見込める。「単純比較でもホテルはオフィスの2〜3倍の利益になる計算」(平野氏)。20年の東京五輪・パラリンピックに向けて訪日外国人が今後も増えると想定すると「利益の上振れも期待できる」。  大手も動き出した。丸の内を抱え、オフィスビジネスではガリバーの三菱地所だ。14年4月、商業施設開発部を新設、オフィスやマンションをのぞく新たな領域での収益源開拓の研究に着手していたが、ここに来て本格的にホテル開発に力を入れている。  すでに三菱地所はグループでロイヤルパークホテルを運営しており、ノウハウはある。現在、東京と大阪で合わせて4つのホテル(合計約800室)を開発中だ。開発後は他社への運営委託も含め検討していく予定だ。他の都市に進出するなど今後も積極的に取り組みを進めていくという。  ホテル開発は地価の安いエリアでも「高級感を演出するなどのブランディングをうまくやることができれば成功する。投資を抑制しながら大きた利益を上げられる」(三菱地所幹部)。現在のようにマネーの流入で、不動産価格全体が上昇している局面では有力な選択肢といえる。  消去法的に流入したマネーは今、不動産価格を着実に押し上げている。これまで考えられなかった不動産開発はそのマネーを受け止めようとした結果だ。これまでのバブルの経験から必死にブレーキをかけながら、日増しにマーケットは熱を帯びつつある。

日経産業 2017年04月20日朝刊

 

※ニュースファイルは、新聞各紙に掲載された地域開発関連記事、土地対策や税制など主だったものを日付順に整理したものです。
※転載した記事の末尾には、新聞紙名および日付(朝夕刊の別)等の出典を明示しています。


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