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不動産・住宅関連【新聞各紙記事スクラップ】

節税マネー不穏な流入 タワマン好調 バブルの面影

 「1棟3億円くらいのマンション、3棟ないかなあ」。今年初め、不動産仲介のオフィスR&M(東京・中央)の宮本正好社長のもとにこんな電話がかかってきた。富裕層の不動産投資意欲は強く、金融機関の不動産向け融資残高は過去最高水準。なぜ、不動産にマネーが流れ込むのか。背景には相続税の節税対策がある。  オフィスR&Mの宮本社長はすぐにマンションを探し回った。最近ようやく1棟が見つかり、顧客に仲介した。「あと2棟、必死で探している」 この顧客、子どもは3人、預金は10億円だ。余裕のある老後生活を満喫していたが、ある日、体調に異変を感じた。診察を受けたところ「余命1年」と診断された。診断通りなら1年後に相続が発生する。出した結論が「保有する資産を1年以内に不動産に替えて子どもに譲り渡す」だった。 ■納税40%少なく  不動産市場に流入し続けるマネーの正体は、こうした節税対策によるものが多い。特に2015年の相続税の課税強化以降「このタイプのマネーが増えている」(オフィスR&Mの宮本社長)。  不動産コンサルティングのさくら事務所(東京・渋谷、大西倫加社長)によると「現金で持っているより不動産に転換した方が相続上、メリットが大きい」。土地にすれば20%、建物を建てて貸し出したとすると、最大60%が課税評価額からそれぞれ差し引かれる。  2億円の預金で土地と賃貸用の建物を買ったとしよう。土地と建物に半分ずつ割り振ったなら課税評価額は1億2,000万円(税控除はないと仮定)。単純計算で納税額は40%少なくできる。  「うちのお客さん向けにいい相続用のマンションはないか」。大手不動産会社、新日鉄興和不動産の山口章常務執行役員は「最近、メインバンクのみずほ銀行からこんな紹介が増えている」と明かす。銀行によると、郊外に土地を持つ富裕層の人たちが土地を売って都心のマンションを買いたがっているというのだ。  評価額が5億円の土地を持っていれば、4億円分には相続税がかかる。土地を売って5億円の資金をつくり、銀行から借りた3億円と合わせて8億円のマンションを買ったとしたらどうだろう。  このマンションを賃貸に出せば、8億円のマンションの評価額は3億2,000万円に減る。3億円の借金をしているので、2,000万円にしか相続税はかからない。銀行も融資ができて、金利収入を得られる。  節税マネーの流入を取り込むため、大手不動産会社はタワーマンションを積極的に供給する。「17年はタワマンラッシュになる可能性が高い」(不動産経済研究所)  タワマンの売れ行きは好調だ。不動産経済研究所によれば16年の首都圏の新築マンションの契約率は68.8%で、好不調の目安となる70%を割り込んだ。だが、20階以上のタワマンに限れば72%でバブルを思わせる。 ■「実需置き去り」  ただ「実需を置き去りにしたまま消去法的に不動産市場にマネーが流れ込むのは異常」(みずほ証券の石沢卓志・上級研究員)。賃貸に出しても入居者を確保できなければ、維持管理費と支払利息がのしかかる。1990年代初めにバブル経済が崩壊したときも似たような問題が起きた。  「ちょっと、あれは異常ですよ」。不動産コンサルタントの長嶋修氏は警鐘を鳴らす。長嶋氏が眉をひそめているのは、東証1部上場の不動産開発会社だ。  この会社の営業手法はこうだ。5〜6人の営業担当者をワゴン車に詰め込み、大都市の郊外に向かう。到着したら担当者に受け持ちの地域の地主のリストを持たせ、一軒一軒訪問させる。  「相続税の課税が強化されました。お宅も課税対象になりそうです。土地にアパー卜を建てれば節税対策になりますし、賃料収入が年金のようになります」。こうしたセールストークで虱(しらみ)潰しに口説く。  最近はアパートが増えすぎて部屋が埋まらなくなるケースも目立つ。完成後の2年間は賃料を保証してくれても、それ以降は保証を切られたり、保証率を引き下げられたりして、途方に暮れたオーナーが訴訟に持ち込む例もある。  課税を逃れたいとするマネーの受け皿に不動産がなっている。日銀の金融緩和策もその流れを後押しする。だが、どのような器にも限界はある。マネーがいずれ不動産市場からあふれ出る瞬間が必ずやってくる。

日経産業 2017年04月20日朝刊

 

※ニュースファイルは、新聞各紙に掲載された地域開発関連記事、土地対策や税制など主だったものを日付順に整理したものです。
※転載した記事の末尾には、新聞紙名および日付(朝夕刊の別)等の出典を明示しています。


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