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東京都心で中古マンション価格の高騰が続いている。特に人気の高い千代田区と港区の平均価格は1月、初めて2億円の大台に乗せた。富裕層や海外からの旺盛な需要に加え、建築費の高騰などで新築の供給が細ったことが拍車をかける。周辺部の価格上昇は緩やかで、都心部との二極化が鮮明になっている。
不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が20日発表した1月の中古マンションの平均希望売り出し価格は、東京23区で前月比3.4％高の70平方m当たり9,021万円となった。前年同月比では25.6％高い。
調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30平方m以上のファミリータイプの物件を対象としている。
投資マネーの流入が続く都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の平均価格は前月比3％高い1億4,767万円となった。千代田区は2億85万円、港区は2億17万円と2004年1月の集計開始以来それぞれ初めて2億円台に達した。それ以外の4区も全てが04年以降の最高値を更新した。
東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は「不動産取引の繁忙期となる春を前に、物件所有者が強気の値付けをした」とみる。値上がり基調が続くなか、直近の成約案件よりも高値で売り出し希望価格を設定しているという。
1月は超高額物件の取引が活発だった。マンションリサーチ（東京・千代田）の推計によると東京23区内では2億円以上の成約が52件、うち5億円以上の成約が7件あったという。いずれもここ2年間で最も多い。同社の福嶋真司氏は「限られたエリアの物件の高騰が平均価格の上昇を引き起こしている」と指摘する。
根底にあるのは国内富裕層や法人、海外からの旺盛な需要だ。富裕層向け仲介を手がけるリストインターナショナルリアルティ（横浜市）の赤羽一隆ゼネラルマネージャーは「価格の高騰で利回りは低く、アジア圏の顧客を中心に値上がり狙いでの売買が多い」と話す。中国系の顧客が購入し、中国系向けに内装をリノベーションしたうえで高値で売りに出す例もあるという。
海外勢に人気があるのは、築浅で眺望に優れた物件だ。こうした項目はリフォームしても変更できないため、物件の資産性に直結するとされる。急ピッチな価格高騰で割安感は薄れており、同じマンションでも条件によって部屋を選別する傾向もみられるという。
新築マンションの供給減の影響も大きい。不動産経済研究所（東京・新宿）によると1月の新築マンション発売戸数は23区で前年比59％減った。建築費の高騰や開発用地の減少で新築が供給されにくい環境は今後も続くとみられ、中古に需要が流れている。東京カンテイの高橋氏は「本来なら新築を買いたい層が対象とするような築浅の物件が強く値上がりしている状況」と説明する。
一方、実需層が主な買い手となる地域では価格に頭打ち感が出ている。東京カンテイの集計によると、神奈川県の平均価格は3,790万円と、前年同月比5％高にとどまる。埼玉県の平均価格は2,924万円で前年同月比1.4％安い。千葉県も前年を下回る水準だ。物価高による実質賃金の目減りに加え、住宅ローン金利の上昇も住宅購入の重荷となっている。
都心部に関しても、今後も高騰が続くかは見通しにくい。リストインターナショナルリアルティの赤羽氏は「エリアによってはこれ以上の値上がりは望めないとの声も出始めている」と話す。大規模な都市再開発の計画がなく成熟しきった街では、さらに価格を押し上げる材料に乏しいとの見方があるという。都心のなかでもより細かいエリアで値動きに差が出てくる可能性がある。
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