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マンション運営委託 「第三者管理」なら住民説明 身内企業の割高修繕防ぐ 国交省、来年にも新制度
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住民で組織する管理組合に理事会を置かず、運営を外部委託するマンションの「第三者管理」を巡り、国土交通省は住民への事前説明を義務づけるよう法改正する。2026年にも新制度をもうける。第三者管理は近年、普及が進むものの、自社やグループ企業に清掃や修繕工事を割高で発注するなどの事例が相次ぐ。情報開示を通じて不利益が生じるのを防ぐ。
分譲マンションでは住民から選んだ理事で構成する「理事会」が管理組合を運営し、清掃や補修などの委託先を決めるのが一般的だ。ただ、理事会の役員を務める住民の負担が大きいといった理由から、理事会の業務を管理会社に任せる第三者管理方式が増えている。
第三者管理では住民の監督の目が届きづらく、管理委託を受けた企業が自社や「身内」のグループ企業に清掃の管理業務や工事を割高で発注したり、サービスが不十分なままだったりするケースが一部で問題となっている。
国交省は第三者管理を引き受けたマンション管理会社に対して、自社・グループ内発注など利益相反の恐れがある契約を結ぶ前に、住民への事前説明を義務づけることを検討する。管理会社が第三者管理で事務を受託する契約を結ぶことを新築や中古での購入時などに「重要事項」として全ての住人への説明を必要とするルールもつくる。
マンション管理適正化法を改正し、管理会社の義務として明示する。25年の通常国会に法改正案を提出し、成立1年後の施行をめざす。
国交省の有識者会議はこれまで議論を進めており、24年12月に方針案を示している。これらを土台に何が利益相反にあたるかや、事前説明の手法など詳細な点も今後詰める。
分譲マンションでは住民の高齢化が進んでいるほか、煩雑な業務を避けたい住人も多く、理事の担い手不足が課題となっている。住民の負担を減らすことができる第三者管理は新築の分譲マンションを含めて近年、導入が拡大している。
その一方で法令によるルール整備が追いついていない点が問題視されていた。
国交省の外郭団体であるマンション管理センターによると、23年度に管理計画の認定を申請した新築マンションの21％が第三者管理を想定した管理規約をかかげていた。居住者が住宅ローンの金利優遇を受けるには同センターの認定が必要となっている。
国交省が23年に実施した調査では、第三者管理を手がけるマンション管理会社の約半数が新築物件での受託または受託予定があると回答した。
第三者管理を巡っては、国交省が24年6月に望ましい監督体制についての考え方を明記したガイドラインを公表している。第三者管理では理事会に代わって監督役となる「監事」の役割が重要となる。ガイドラインは監事の設置を求めた上で、弁護士やマンション管理士といった外部専門家、および区分所有者から任命することが望ましいとの考えを示す。
このほか、マンション管理センターは管理規約や長期修繕計画の認定の際、第三者管理の場合は利益相反する取引を防ぐ規定をとり入れることを2月から要請する。
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日経 2025年01月29日朝刊
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※ニュースファイルは、新聞各紙に掲載された地域開発関連記事、土地対策や税制など主だったものを日付順に整理したものです。
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